@font-face{font-family:"Jost";src:url("../fonts/Jost/Jost[wght].ttf") format("truetype");font-weight:100 900;font-style:normal;font-display:block}
@font-face{font-family:"Jost";src:url("../fonts/Jost/Jost-Italic[wght].ttf") format("truetype");font-weight:100 900;font-style:italic;font-display:block}
@font-face{font-family:"Source Sans 3";src:url("../fonts/Source Sans 3/SourceSans3[wght].ttf") format("truetype");font-weight:200 900;font-style:normal;font-display:block}
@font-face{font-family:"Source Sans 3";src:url("../fonts/Source Sans 3/SourceSans3-Italic[wght].ttf") format("truetype");font-weight:200 900;font-style:italic;font-display:block}
@font-face{font-family:"Source Serif 4";src:url("../fonts/Source Serif 4/SourceSerif4[opsz,wght].ttf") format("truetype");font-weight:200 900;font-style:normal;font-display:block}
@font-face{font-family:"Source Serif 4";src:url("../fonts/Source Serif 4/SourceSerif4-Italic[opsz,wght].ttf") format("truetype");font-weight:200 900;font-style:italic;font-display:block}
:root{--ground:#121518;--surface:#1E2328;--ink:#E9E6DF;--muted:#A9A69E;--accent:#B8935A;--line:#3A4047;--face:#39414A;--shade:#2B3138;--pad:48px;--maxw:1344px;
      --sans:"Source Sans 3",Arial,Helvetica,sans-serif;--serif:"Source Serif 4",Georgia,serif;--head:"Jost","Century Gothic",Futura,sans-serif}
*{box-sizing:border-box}
html{background:var(--ground)}
body{margin:0;color:var(--ink);font:400 17px/1.6 var(--serif);-webkit-font-smoothing:antialiased}
a{color:inherit}
img{max-width:100%}
.wrap{max-width:var(--maxw);margin:0 auto;padding:0 var(--pad)}
.sample-label{font:400 12px/28px var(--sans);letter-spacing:.02em;color:var(--muted);border-bottom:1px solid var(--line);text-align:center;height:28px;white-space:nowrap;overflow:hidden;padding:0 var(--pad)}
.site-header{height:76px;border-bottom:1px solid var(--line)}
.site-header .wrap{display:flex;align-items:center;justify-content:space-between;height:76px;gap:24px}
.lockup{display:flex;flex-direction:column;text-decoration:none;color:var(--ink)}
.lockup .l1{font:500 17px/1 var(--head);letter-spacing:.28em}
.lockup .l2{font:600 9px/1 var(--sans);letter-spacing:.34em;color:var(--muted);margin-top:6px}
.nav{display:flex;align-items:center;gap:36px}
.nav ul{display:flex;gap:30px;list-style:none;margin:0;padding:0;font:600 12.5px/1 var(--sans);letter-spacing:.14em;text-transform:uppercase}
.nav a{text-decoration:none;color:var(--ink)}
.nav li.on a{color:var(--accent)}
.btn{display:inline-block;font:600 12.5px/1 var(--sans);letter-spacing:.14em;text-transform:uppercase;padding:15px 22px;border-radius:2px;text-decoration:none;border:1px solid transparent;cursor:pointer}
.btn-accent{background:var(--accent);color:#121518;border-color:var(--accent)}
.btn-ghost{border-color:var(--accent);color:var(--accent);background:transparent}
.ctas{display:flex;gap:14px;flex-wrap:wrap}
details.menu{display:none}
.hero{height:976px}
.hero .wrap{display:grid;grid-template-columns:minmax(0,1fr) 600px;grid-template-areas:"top media" "figs figs";grid-template-rows:1fr auto;gap:40px 56px;height:100%;padding-top:56px;padding-bottom:44px}
.hero-top{grid-area:top;display:flex;flex-direction:column;justify-content:center}
.hero-figs{grid-area:figs;align-self:end}
.hero-media{grid-area:media;display:flex;flex-direction:column;border:1px solid var(--line);background:var(--surface);margin:0;min-height:0}
.hero-media .ph{flex:1 1 auto;min-height:0;overflow:hidden}
.hero-media img{width:100%;height:100%;object-fit:cover;display:block}
.hero-media figcaption{padding:10px 14px;font:400 11px/1.45 var(--sans);color:var(--muted);border-top:1px solid var(--line)}
.kicker{font:600 13px/1.2 var(--sans);letter-spacing:.2em;text-transform:uppercase;color:var(--accent);margin:0}
h1.title{font:500 120px/.96 var(--head);letter-spacing:-.02em;margin:22px 0 26px}
h1.title.mid{font-size:72px;line-height:1.02;margin:18px 0 20px}
.lead{font:400 24px/1.4 var(--serif);max-width:620px;margin:0 0 30px}
.figures{display:grid;grid-template-columns:repeat(4,auto);justify-content:space-between;gap:24px 40px;border-top:1px solid var(--line);padding-top:22px}
.figure .v{font:300 46px/1 var(--head);letter-spacing:-.01em;font-variant-numeric:tabular-nums;white-space:nowrap}
.figure .k{font:600 11px/1.2 var(--sans);letter-spacing:.18em;text-transform:uppercase;color:var(--muted);margin-top:10px}
.figures-note{font:400 12px/1.4 var(--sans);color:var(--muted);margin:14px 0 0}
.section{padding:88px 0;border-top:1px solid var(--line)}
.section h2{font:500 40px/1.1 var(--head);letter-spacing:-.01em;margin:0 0 14px}
.eyebrow{font:600 12px/1 var(--sans);letter-spacing:.2em;text-transform:uppercase;color:var(--accent);margin:0 0 16px}
.intro{font-size:19px;max-width:760px;margin:0 0 36px}
.two{display:grid;grid-template-columns:1.1fr .9fr;gap:64px;align-items:start}
.two.even{grid-template-columns:1fr 1fr}
.bullets{list-style:none;padding:0;margin:0}
.bullets li{position:relative;padding-left:26px;margin:0 0 14px;font-size:18px}
.bullets li::before{content:"";position:absolute;left:0;top:14px;width:10px;height:1px;background:var(--accent)}
h3{font:500 22px/1.25 var(--head);margin:0 0 14px}
table{width:100%;border-collapse:collapse;font:400 14.5px/1.4 var(--sans)}
table.specs td{padding:11px 0;border-bottom:1px solid var(--line)}
table.specs td:last-child{text-align:right;font-weight:600;font-variant-numeric:tabular-nums}
table.data th{font:600 10.5px/1.2 var(--sans);letter-spacing:.12em;text-transform:uppercase;color:var(--muted);text-align:left;padding:0 28px 10px 0;border-bottom:1px solid var(--line)}
table.data td{padding:10px 28px 10px 0;border-bottom:1px solid var(--line);vertical-align:top;font-variant-numeric:tabular-nums}
table.data td.num,table.data th.num{text-align:right}
table.data td:last-child,table.data th:last-child{padding-right:0}
table.data tr.avail td{color:var(--accent)}
.map-figure{margin:0}
.map-figure img{width:100%;display:block;border:1px solid var(--line)}
.credit{font:400 11.5px/1.5 var(--sans);color:var(--muted);margin:12px 0 0}
.gallery{display:grid;grid-template-columns:repeat(3,1fr);gap:20px}
.gallery figure{margin:0}
.gallery img{width:100%;aspect-ratio:16/10;object-fit:cover;display:block;border:1px solid var(--line);background:var(--surface)}
.gallery figure.plan img{object-fit:contain;background:#1A1E23}
.gallery figcaption{font:400 13px/1.5 var(--sans);color:var(--muted);margin-top:10px}
.gallery.wide{grid-template-columns:repeat(2,1fr)}
.plan-large{margin:0}
.plan-large img{width:100%;display:block;border:1px solid var(--line);background:#1A1E23}
.form{display:grid;grid-template-columns:1fr 1fr;gap:16px}
.form .full{grid-column:1 / -1}
.form label{font:600 11px/1 var(--sans);letter-spacing:.14em;text-transform:uppercase;color:var(--muted);display:block;margin:0 0 8px}
.form input,.form textarea{width:100%;background:var(--surface);border:1px solid var(--line);color:var(--ink);padding:14px;font:400 15px/1.4 var(--sans);border-radius:2px}
.form textarea{min-height:110px;resize:vertical}
.form .note{font:400 12px/1.5 var(--sans);color:var(--muted);margin:8px 0 0}
.contacts{display:grid;grid-template-columns:1fr 1fr;gap:20px}
.card{background:var(--surface);border:1px solid var(--line);padding:24px 26px}
.card .n{font:500 21px/1.2 var(--head);margin:0 0 4px}
.card .t{font:600 11px/1.2 var(--sans);letter-spacing:.16em;text-transform:uppercase;color:var(--accent);margin:0 0 14px}
.card .c{font:400 14.5px/1.6 var(--sans);color:var(--muted);margin:0}
.card .c a{text-decoration:none;color:var(--ink)}
.office{font:400 14.5px/1.6 var(--sans);color:var(--muted);margin:22px 0 0}
.offer{font:400 19px/1.5 var(--serif);max-width:720px;margin:0 0 32px}
.video-row{display:flex;align-items:center;gap:18px;background:var(--surface);border:1px solid var(--line);padding:22px 26px;font:400 15px/1.5 var(--sans);color:var(--muted)}
.video-row .tag{font:600 11px/1 var(--sans);letter-spacing:.16em;text-transform:uppercase;color:var(--accent);white-space:nowrap}
.stack>*+*{margin-top:40px}
footer{border-top:1px solid var(--line);padding:48px 0 56px;font:400 12.5px/1.6 var(--sans);color:var(--muted)}
.footer-grid{display:grid;grid-template-columns:1.2fr 1fr;gap:48px}
.labels p{margin:0 0 8px;color:var(--ink)}
.credits p{margin:0 0 8px}
.firmline{margin:28px 0 0;padding-top:20px;border-top:1px solid var(--line);display:flex;justify-content:space-between;gap:24px;flex-wrap:wrap}
.firmline a{text-decoration:none}
.prose{max-width:760px}
.prose p{margin:0 0 18px}
.hero.firm .wrap{grid-template-columns:minmax(0,1fr) 520px;grid-template-areas:"top side" "cards cards"}
.hero-side{grid-area:side;align-self:center;background:var(--surface);border:1px solid var(--line);padding:30px 32px}
.hero-side h3{margin-bottom:6px}
.svc-list{list-style:none;margin:0;padding:0}
.svc-list li{display:flex;justify-content:space-between;align-items:baseline;gap:18px;padding:15px 0;border-bottom:1px solid var(--line);font:500 19px/1.3 var(--head)}
.svc-list li:last-child{border-bottom:0}
.svc-list li span{font:600 11px/1 var(--sans);letter-spacing:.16em;text-transform:uppercase;color:var(--accent);white-space:nowrap}
.hero-cards{grid-area:cards;align-self:end}
.lcards{display:grid;grid-template-columns:repeat(3,1fr);gap:20px}
.lcards.four{grid-template-columns:repeat(4,1fr)}
.lcard{display:block;text-decoration:none;background:var(--surface);border:1px solid var(--line);overflow:hidden}
.lcard .media{aspect-ratio:16/9;overflow:hidden;background:var(--shade);border-bottom:1px solid var(--line)}
.lcard .media img{width:100%;height:100%;object-fit:cover;display:block}
.lcard .body{padding:18px 20px 20px}
.lcard .t{font:600 11px/1.2 var(--sans);letter-spacing:.16em;text-transform:uppercase;color:var(--accent);margin:0 0 8px}
.lcard h3{font-size:21px;margin:0 0 6px}
.lcard p{font:400 14px/1.5 var(--sans);color:var(--muted);margin:0}
.lcard .fig{margin-top:12px;font:300 24px/1 var(--head);color:var(--ink);white-space:nowrap}
.lcard .fig span{display:block;font:600 10px/1 var(--sans);letter-spacing:.16em;text-transform:uppercase;color:var(--muted);margin-top:6px}
.tile{position:relative;width:100%;height:100%;display:flex;align-items:flex-end;padding:16px 18px;font:300 30px/1 var(--head);letter-spacing:-.01em;color:var(--ink);background:var(--shade)}
.tile::before{content:"";position:absolute;right:18px;top:18px;width:38px;height:38px;border:1px solid var(--accent)}
.tile::after{content:"";position:absolute;right:28px;top:28px;width:38px;height:38px;background:var(--face)}
.tile.land::after{border-radius:50%}
.tile.office::after{width:22px;height:54px;top:12px}
.tile.hospitality::before{border-radius:50%}
.tile.net-lease::after{width:54px;height:22px;top:36px}
.chips{display:flex;gap:10px;flex-wrap:wrap;margin:0 0 28px}
.chips span{font:600 11px/1 var(--sans);letter-spacing:.14em;text-transform:uppercase;padding:10px 14px;border:1px solid var(--line);border-radius:2px;color:var(--muted)}
.chips span.on{color:var(--accent);border-color:var(--accent)}
.team-grid{display:grid;grid-template-columns:repeat(4,1fr);gap:20px}
.team-grid.two{grid-template-columns:repeat(2,1fr)}
.person{background:var(--surface);border:1px solid var(--line);padding:20px;text-decoration:none;color:var(--ink);display:block}
.ptile{position:relative;aspect-ratio:1/1;background:var(--shade);overflow:hidden;margin:0 0 16px;border:1px solid var(--line)}
.ptile i{position:absolute;display:block}
.ptile .a{width:46%;height:46%;border-radius:50%;background:var(--face);left:27%;top:14%}
.ptile .b{width:70%;height:36%;background:var(--surface);left:15%;bottom:0;border-radius:40% 40% 0 0}
.ptile .c{width:18%;height:18%;background:var(--accent);right:12%;top:12%}
.ptile.v2 .a{background:var(--accent);opacity:.9}.ptile.v2 .c{background:var(--face);left:12%;right:auto}
.ptile.v3 .a{border-radius:0}.ptile.v3 .c{border-radius:50%}
.ptile.v4 .a{background:var(--line)}.ptile.v4 .b{background:var(--face)}.ptile.v4 .c{top:auto;bottom:10%;left:12%;right:auto}
.ptile.big{max-width:420px}
.person .n{font:500 21px/1.2 var(--head);margin:0 0 4px}
.person .t{font:600 11px/1.2 var(--sans);letter-spacing:.16em;text-transform:uppercase;color:var(--accent);margin:0 0 10px}
.person .f{font:400 14px/1.5 var(--sans);color:var(--muted);margin:0 0 10px}
.person .c{font:400 14px/1.6 var(--sans);margin:0}
.person .c a{text-decoration:none}
.diffs{display:grid;grid-template-columns:repeat(2,1fr);gap:20px}
.diffs .card p{font:400 16px/1.55 var(--serif);color:var(--ink);margin:0}
.svcs{display:grid;grid-template-columns:repeat(2,1fr);gap:20px}
.svcs .card p.p{font:400 16.5px/1.55 var(--serif);color:var(--ink);margin:0 0 18px}
.rows{list-style:none;margin:0;padding:0;border-top:1px solid var(--line)}
.rows li{display:grid;grid-template-columns:150px 1fr auto;gap:28px;align-items:baseline;padding:22px 0;border-bottom:1px solid var(--line)}
.rows .d{font:600 11px/1.4 var(--sans);letter-spacing:.14em;text-transform:uppercase;color:var(--muted)}
.rows h3{margin:0 0 6px}
.rows p{font:400 15px/1.5 var(--serif);color:var(--muted);margin:0}
.rows .tag{font:600 10px/1 var(--sans);letter-spacing:.16em;text-transform:uppercase;color:var(--accent);border:1px solid var(--line);padding:8px 10px;white-space:nowrap}
.callout{display:flex;justify-content:space-between;align-items:center;gap:32px;background:var(--surface);border:1px solid var(--line);padding:34px 38px}
.callout h3{font-size:28px;margin:0 0 6px}
.callout p{margin:0;color:var(--muted);font:400 16px/1.5 var(--serif)}
.markets{display:grid;grid-template-columns:repeat(3,1fr);gap:20px}
.markets .card{font:500 19px/1.3 var(--head)}
.profile{display:grid;grid-template-columns:420px 1fr;gap:56px;align-items:start}
.profile .meta{font:400 15px/1.7 var(--sans);color:var(--muted)}
.profile .meta b{color:var(--ink);font-weight:600}
@media (max-width:760px){
  :root{--pad:20px}
  .sample-label{font-size:10px;line-height:1.3;height:auto;padding:7px 12px;white-space:normal}
  .site-header,.site-header .wrap{height:64px}
  .nav{display:none}
  details.menu{display:block;position:relative}
  details.menu summary{list-style:none;cursor:pointer;font:600 12px/1 var(--sans);letter-spacing:.16em;text-transform:uppercase;padding:10px 0 10px 28px;position:relative}
  details.menu summary::-webkit-details-marker{display:none}
  details.menu summary::before{content:"";position:absolute;left:0;top:9px;width:18px;height:2px;background:var(--ink);box-shadow:0 6px 0 var(--ink),0 12px 0 var(--ink)}
  details.menu ul{position:absolute;right:0;top:40px;z-index:5;background:var(--surface);border:1px solid var(--line);list-style:none;margin:0;padding:8px 0;min-width:220px}
  details.menu li a{display:block;padding:12px 18px;text-decoration:none;font:600 12.5px/1 var(--sans);letter-spacing:.14em;text-transform:uppercase}
  .hero{height:auto}
  .hero .wrap,.hero.firm .wrap{grid-template-columns:1fr;grid-template-areas:"top" "media" "figs";grid-template-rows:auto auto auto;gap:24px 0;padding-top:26px;padding-bottom:30px;height:auto}
  .hero.firm .wrap{grid-template-areas:"top" "side" "cards"}
  h1.title{font-size:58px;margin:14px 0 16px}
  h1.title.mid{font-size:44px}
  .lead{font-size:18px;margin-bottom:22px}
  .hero-media .ph{height:230px;flex:0 0 230px}
  .hero-side{padding:22px 20px}
  .svc-list li{font-size:17px;padding:12px 0}
  .figures{grid-template-columns:1fr 1fr;gap:18px}
  .figure .v{font-size:32px}
  .two,.two.even,.gallery,.gallery.wide,.form,.contacts,.footer-grid,.lcards,.lcards.four,.team-grid,.team-grid.two,.diffs,.svcs,.markets,.profile{grid-template-columns:1fr}
  .two{gap:36px}
  .section{padding:56px 0}
  .section h2{font-size:30px}
  .intro{font-size:17px}
  .bullets li{font-size:16.5px}
  table.data{font-size:13px}
  .firmline{flex-direction:column;gap:8px}
  .rows li{grid-template-columns:1fr;gap:8px}
  .callout{flex-direction:column;align-items:flex-start}
}
.fs{font:600 12px/1.4 var(--sans);letter-spacing:.04em;color:var(--ink);margin:10px 0 0}
.hero-media figcaption .fs{margin:0 0 4px}
.hero.firm{height:auto}
.hero.firm .wrap{height:auto;grid-template-rows:auto auto}
.hero.firm .hero-media{grid-area:side;align-self:stretch}
.hero.firm .hero-media .ph{min-height:380px}
.gallery figcaption .fs,.lcard .fs{margin:0 0 4px}
.lcard .fs{margin:10px 0 0;font-size:12px;color:var(--muted)}
.xlink{margin-top:28px}
.tbl{overflow-x:auto;max-width:100%}
.tbl table.data{min-width:100%}
.two>*,.wrap>*{min-width:0}


.idx h1{font:500 72px/1.02 var(--head);letter-spacing:-.02em;margin:18px 0 18px}
.idx .cards2{display:grid;grid-template-columns:1fr 1fr;gap:24px;margin-top:40px}
.idx .cards2 a{display:block;text-decoration:none;background:var(--surface);border:1px solid var(--line)}
.idx .cards2 .media{aspect-ratio:16/10;overflow:hidden;border-bottom:1px solid var(--line)}
.idx .cards2 img{width:100%;height:100%;object-fit:cover;display:block}
.idx .cards2 .body{padding:22px 24px 26px}
.idx .cards2 h2{font:500 28px/1.15 var(--head);margin:0 0 8px}
.idx .cards2 p{font:400 15px/1.55 var(--sans);color:var(--muted);margin:0}
.idx .cards2 .go{display:inline-block;margin-top:16px;font:600 12px/1 var(--sans);letter-spacing:.14em;text-transform:uppercase;color:var(--accent)}
.team-grid .person .more{display:inline-block;margin-top:12px;font:600 11px/1 var(--sans);letter-spacing:.14em;text-transform:uppercase;color:var(--accent)}
@media (max-width:760px){
  .idx h1{font-size:42px}
  .idx .cards2{grid-template-columns:1fr}
  .hero.firm .hero-media .ph{height:230px;flex:0 0 230px;min-height:0}
}
.lcard p.fs,.lcard .body p.fs{font:600 12px/1.4 var(--sans);letter-spacing:.04em;color:var(--ink);margin:10px 0 0}
.credit{font-size:12px}
.hero-media figcaption{font-size:12px}
.tbl-cue{display:none;font:600 12px/1.4 var(--sans);letter-spacing:.04em;color:var(--accent);margin:0 0 8px}
@media (max-width:760px){
  .sample-label{font-size:12px;line-height:1.35}
}
@media (max-width:460px){.tbl-cue{display:block}}
.idx .cards2 p.fs{font:600 12px/1.4 var(--sans);letter-spacing:.04em;color:var(--ink)}